EN un curso reciente de la UNIA, sus directores, los profesores Ricardo Urrestarazu y Carmen García, proponían la cuestión de si era posible equilibrar el derecho a la vivienda con su consideración como un bien de inversión. Podemos adelantar que la respuesta es no, mientras permanezcan las circunstancias en que se mueve este mercado, pero desde luego es posible construir una estructura equilibrada entre la vivienda como bien de primera necesidad y la inversión como una forma de financiación. Aunque en el curso se vieron perspectivas muy diferentes desde el ámbito de la administración pública, promoción, y las de profesionales en distintas materias, nos limitamos a lo que parece una contradicción entre el derecho a la vivienda y la inversión financiera, que puede tener una connotación especulativa.

Desde su amplia visión como arquitecto y docente, Antonio Vargas recordaba las consecuencias de la crisis inmobiliaria y financiera de 2008, tras un período de intensa construcción pero con unas características y precios que no atendía las necesidades y capacidad de pago de la población para acceder a una primera residencia, y que se daba en un contexto de compra para invertir y expansión turística. La gestión posterior de los activos inmobiliarios de las entidades financieras por la sociedad pública y privada Sareb, que se hace cargo de inmuebles de las entidades financieras, no logra remediar la disrupción que se produjo en el mercado de obra nueva en España. Por otra parte, el tipo de empleo que genera la propia construcción y el entorno productivo no repercute en el bienestar de ciudades de las que Málaga es un caso paradigmático, donde la renta por habitante sigue siendo de las más bajas de España y el paro de los más elevados. Se puede añadir que esta actividad detrae de otras actividades productivas recursos financieros excepcionalmente baratos al permanecer el tipo de interés muy bajo mucho tiempo; de hecho, las viviendas de elevado precio –fuerte inversión pero en escasas viviendas– añaden una elevada plusvalía al suelo donde se construyen, aportando prosperidad a inversores foráneos, más que locales.

Es destacable que tanto la vivienda en venta como en alquiler, dependen de la disponibilidad de suelo, el precio, y características de edificabilidad, y al tratarse de un recurso escaso susceptible de usos alternativos, el papel de los ayuntamientos es clave en la asignación de atributos al suelo, dirigirlo a vivienda asequible, o a otro tipo de promociones, residenciales o no. Estos aspectos fueron destacados por el profesor Marcos Castro, quien defendió el papel de la economía social para movilizar recursos y proporcionar, dentro de su ámbito limitado, viviendas asequibles. El artículo 47 de nuestra Constitución declara que todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada, y atribuye a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones y establecer las normas para hacer efectivo este derecho. En la medida en que las competencias de vivienda están atribuidas a las comunidades autónomas y ayuntamientos, en ellos recae primariamente esta obligación constitucional, cuyo cumplimiento puede medirse y evaluarse.

Entre otras ideas relevantes se mostraron los funcionamientos dispares del mercado de vivienda usada, cuya oferta y demanda responden a las variaciones de los precios, lo que no ocurre con la vivienda nueva, estancada desde hace diez años en niveles por debajo de las 100.000 unidades, pero con precios que crecen continuamente y superan en más de un 50% a los de la vivienda usada. En cuanto a los alquileres, la estadística es muy deficiente, y lo que se conoce por los anuncios se concentra en muy pocas provincias, principalmente en la costa mediterránea y las comunidades insulares; poco o nada sabemos de las promociones que se construyen para alquilar, porque esta oferta no se publicita en los portales habituales; y es un misterio la información de la comunidad autónoma que registra obligatoriamente los contratos de alquiler.

También desde el punto de vista financiero, los tipos de interés tienen una relación, en general y en plazos largos, inversa al precio y las transacciones de vivienda, por lo que pueden generar burbujas inmobiliarias. Precisamente se comprueba que en los años recientes de Covid-19, con el mantenimiento de la economía y el empleo, y tipos muy bajos, la vivienda muestra una gran resiliencia, que flaquea ante la subida de tipos. Por último, se observa cómo en la distribución de la riqueza de los hogares la vivienda principal tiene un papel importante como patrimonio, pero mucho más como activo real con finalidad financiera. Distribuyendo la riqueza en grupos porcentuales, hasta el 50% menos rico, la vivienda principal supone entre el 75% y 60% de la riqueza, y otras propiedades inmobiliarias entre un 10% y 18%; pero a medida que aumenta la riqueza familiar, la vivienda principal tiene menos peso, de manera que para el tramo del 10% más rico apenas supone un 20%, y otras propiedades inmobiliarias un 40%, lo que confirma que se mantiene la vivienda como un activo de inversión. La forma de la distribución de la riqueza es, pues, un componente esencial de la demanda de vivienda, y de su precio.

Resulta de interés público promover cursos de estas características, que tratan temas de enorme importancia, en un ambiente donde pueden presentarse con sosiego puntos de vista divergentes, pero que en los coloquios y con el enriquecimiento de opiniones bien articuladas y el rigor de los datos, llevan a propuestas razonables y útiles. Sólo falta que desde la responsabilidad política se aproveche este caudal de ideas y soluciones técnicas para que los cursos universitarios sean realmente un activo.