Un acuerdo de Estado por la vivienda

NO se puede esperar más. El sector y los ciudadanos reclaman un acuerdo de estado para resolver el problema de la vivienda, y un marco de estabilidad en el medio y largo plazo. La situación se agrava cada día. Si no se llega a un acuerdo de estado podemos pasar de la urgencia a la emergencia nacional. La ley de vivienda ha resultado un fracaso. La vivienda asequible escasea. Los precios tanto de compra como del alquiler siguen creciendo a dos dígitos, los jóvenes y los hogares vulnerables son las víctimas. Esta situación se agravará en los próximos años si no hay una reacción potente.

En los dos últimos años algo hemos avanzado, por lo menos, en la percepción y diagnóstico del problema. Por fin hay consenso en el diagnóstico de los empresarios del sector de las casas de análisis: el problema y diagnóstico es que hay un desajuste estructural entre oferta y demanda. La demanda de vivienda crece muy por encima de la oferta. Anualmente en España se crean 250 mil hogares, por el contrario, los visados para nuevas viviendas no superan los 100 mil. El banco de España estima que actualmente hay un déficit de 600 mil viviendas, déficit que se está incrementando año tras año. La oferta de viviendas asequibles, por el contrario, está descendiendo. Pensar que este problema estructural puede corregirse mediante intervención estatal en el mercado, interviniendo los precios y creando zonas tensionadas es un gran error. El déficit entre oferta y demanda seguirá creciendo. El fracaso de la actual ley de vivienda ya es admitido por todos: gobierno y oposición, banco de España, Comisión Europea, empresarios del sector y ciudadanos.

La intervención de los precios y la declaración de zonas tensionadas ha impactado negativamente sobre la oferta de vivienda. Ante la excesiva intervención pública y la inseguridad jurídica, muchos propietarios han retirado sus viviendas del mercado de alquiler o han desviado su uso hacia otras alternativas como las residencias turísticas o los alquileres de temporada. Por el contrario, la demanda residencial de vivienda ha seguido aumentando a dos dígitos, por el aumento de creación de hogares, a lo cual ha contribuido el aumento de la de la población activa inmigrante.

Otro de los factores fundamentales que ha contribuido a la insuficiencia de la oferta de vivienda asequible es la disminución del parque de viviendas sociales. Actualmente, las viviendas sociales alcanzan tan solo el 2,5% del parque total, frente al 9% de la media de la Eurozona. Esto es debido a que en los últimos años no se han construido viviendas sociales y porque se ha vendido el parque público de viviendas sociales en el mercado privado, ya que a partir de los 15 años la ley lo permite. Esto lleva a una conclusión, cualquier acuerdo o plan nacional que intente resolver el problema de la vivienda en España debe ir dirigido a incrementar la oferta de vivienda asequible.

Entre los factores que limitan la oferta de vivienda asequible podemos citar: en primer lugar, la insuficiencia en la construcción de viviendas sociales tanto públicas como privadas. En los próximos años el gobierno estatal y a las comunidades autónomas deben dedicar más recursos a la promoción de viviendas sociales. Dado el escaso margen presupuestario del Gobierno, ante el elevado déficit y deuda pública y el incremento de gasto en defensa al que se ha comprometido frente a la OTAN, los recursos públicos disponibles no van a ser suficientes. De aquí que sea necesaria la cooperación público-privada. Lo cual implica crear un marco transparente y estable que garantice la seguridad jurídica y financiera a los grupos empresariales que formen parte de la cooperación.

Otros factores que limitan la oferta es el exceso de regulación y burocracia de la tramitación urbanística. El periodo de maduración de un suelo urbano en su tramitación puede alcanzar los 15 años. Reducir y simplificar la burocracia y el periodo de tramitación es prioritario para los empresarios. La fiscalidad de la vivienda en España de las más altas de Europa. Reducir esta fiscalidad es un elemento importante para estimular la oferta de vivienda.

Otro de los factores que ha incidido en la limitación de oferta asequible es la proliferación de residencias turísticas. No obstante, no es el determinante más importante, el parque de viviendas turísticas solo supone el 1,5% del parque total. Y su irrupción ha sido debida al excesivo intervencionismo sobre los precios de la vivienda residencial. Lo mismo se puede decir de los alquileres de temporada.

El Gobierno propone un pacto de Estado

Recientemente la ministra de vivienda y Pedro Sánchez se han dirigido a las comunidades autónomas para proponerles lo que sería el embrión de un pacto de estado para el periodo 2026- 203. Este inicio de acuerdo se basa en tres puntos: primero, apostar por la promoción de vivienda social en una colaboración público-privada para la cual el gobierno se compromete a triplicar la inversión hasta los 7 mil millones de euros para el periodo 2026-2030: el 60% a cargo del presupuesto del estado y el 40% de las autonomías. El segundo punto: sería el blindaje de las viviendas públicas de por vida. No se podrían vender en el mercado. El tercer punto: sería crear un base pública de información de precios de compra y alquiler accesible a empresarios y ciudadanos. El objetivo sería introducir la máxima transparencia en el mercado.

Concluyendo, es urgente un acuerdo de estado sobre la vivienda. No va a ser fácil, dada la polarización y falta de respeto con que se relacionan los dos principales partidos. Anteponer los intereses del partido a los intereses nacionales es una obligación a la que se enfrentan, si quieren evitar una emergencia nacional.