Qué conocer sobre el problema de la vivienda

Unas clases recientes a alumnos extranjeros en la Universidad, me dan ocasión de sintetizar algunas ideas sobre la vivienda, un mercado que conserva las cicatrices de la crisis de hace 18 años, cuando se terminaban 600.000 viviendas al año, que pese al fortísimo crecimiento reciente, no llegan a las 90.000 actualmente. En mapas de compraventas y precios, el problema parece localizado en zonas con incremento de población, demanda por inmigrantes y extranjeros no residentes; de hecho, sabemos que los no residentes pagan un 60% más por la vivienda que la media española, y en total los extranjeros acaparan casi el 25% de la vivienda que se vende. Solo cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga suman el 50% del déficit total de vivienda, sin embargo, en las manifestaciones recientes por el problema de la vivienda se vio que en localidades con algún atractivo turístico -Cáceres es un ejemplo-, el alquiler temporal hace subir los precios; Málaga es el paradigma de este problema, pero también aparece en ciudades como Granada, aunque no en Córdoba o Jaén. La primera idea es, pues, que el problema de la vivienda se asocia a la demografía, al fenómeno turístico, y está muy localizado.

En segundo lugar, con la primera vivienda compiten la segunda y tercera vivienda, el alquiler temporal, acaparamiento de suelo, y otros usos. Es un rasgo singular de España que la riqueza familiar inmobiliaria destaca frente a otros activos financieros como acciones, fondos y planes de pensiones. En efecto, la vivienda es un bien de primera necesidad, pero también un activo financiero, y un colateral para préstamos y emitir deuda, lo que puede entrar en conflicto con el fin de hacer casas para que la gente viva. Además, al ver los anuncios de inversiones inmobiliarias, intuimos una intensa intermediación que encarece el producto. Hay un tercer grupo de cuestiones en torno a los ingresos familiares y accesibilidad a la vivienda, donde se incluyen herencias y donaciones que son un 20% de las transmisiones, y otro tanto los usos de viviendas y alquileres fuera de mercado. Leyendo los trabajos de Barceló, Bover, Crespo y Guirola del Banco de España sobre patrimonio generacional, aprendemos que en las generaciones nacidas entre 1945 y 1965 el 81% tenía vivienda en propiedad a los 42 años; para las generaciones 1975 a 1985, cae un 67%, y sigue cayendo para los que ahora tienen menos de 40 años; esto se da dentro de un deterioro en la distribución de la riqueza, pues en 10 años el 5% más rico ha pasado de tener el 35% al 42% de la riqueza total.

Un último aspecto es qué tipo de vivienda se construye, si es popular o de lujo, dentro de la ciudad o fuera, atributos, dimensiones, y precios. Un ejemplo que sigue siendo llamativo es la fuerte actividad constructora en Dos Hermanas que alivia la presión en Sevilla, y pone de manifiesto que aunque el problema es complejo, la acción imprescindible, que cataliza todas las demás, es municipal, a partir de las prioridades que establece e indicaciones al mercado con la concesión de licencias. El problema de la vivienda no es de fiscalidad, y mientras no se vaya a sus raíces, seguiremos hablando, una y otra vez, de la crisis de vivienda en España.