El temor a la okupación continúa presente entre los propietarios de la provincia, especialmente en los que tienen segundas residencias o están sacando viviendas al mercado del alquiler y con fines turísticos, conscientes de los elevados gastos que conlleva un conflicto legal de desalojo, más los daños y gastos que puedan generar las personas que ocupan sus inmuebles. Pero la estadística delictiva y judicial muestra una realidad bien distinta, que hoy es prácticamente residual, con dos tipos de delitos en el Código Penal en retroceso desde que se viviera en los años posteriores a la crisis del ladrillo de 2008 el boom de los desahucios hipotecarios. Bajo el término ocupación de viviendas se establece el allanamiento de morada (artículo 202), un delito grave penado con entre seis meses y dos años de cárcel y si se realiza con violencia entre uno y cuatro años; y la usurpación de vivienda (artículo 245) que es delito leve y no implica penas de prisión con entre tres y seis meses de multa.

El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ha facilitado a Diario de Almería los datos de juicios verbales iniciados y resultados por ocupación de viviendas en Almería en los últimos cinco años. Según el informe de la Sección de Estadística Judicial del CGPJ, en la provincia se contabilizan 65 nuevos juicios civiles ingresados en el pasado ejercicio, 69 en 2022, 82 en 2021, 62 en 2020 y 85 en 2019. Teniendo en cuenta la parálisis de la instrucción de nuevas causas del primer año de la pandemia, el último ejercicio ha sido el de menor actividad y pone de manifiesto el retroceso de los procedimientos judiciales que se articulan por ocupación de viviendas. Este parámetro no discrimina entre los tipos penales de allanamiento de morada y de usurpación del derecho de uso de un inmueble y se refiere a las viviendas cuyos propietarios son personas físicas, entidades sin ánimo de lucro o poseedoras de vivienda social que se manejan en los juzgados de primera instancia. La estadística excluye a los pisos de las empresas o sociedades que no sean personas físicas como bancos, constructoras o financieras.

La evolución de los juicios verbales resueltos por ocupación resueltos en Almería es de 55 en 2019, 34 en 2020, 85 en 2021, 83 en 2022 y 58 en 2023

En el conjunto de España los juicios ingresados por ocupación ilegal de viviendas, un procedimiento sumario que se plantea para retener o recobrar la legítima posesión sobre un bien, han pasado de 2.785 en 2022 a 2.261 en 2023, lo que representa una disminución del 18,8 %. Por comunidades, el mayor numero de procedimientos el pasado año se registraron en Andalucía (424), Cataluña (445), Comunidad Valenciana (379) y en cuarto lugar en la Comunidad de Madrid (215). Nada que ver con Cantabria con 7 y Navarra con 3. En cuanto a los juicios verbales resueltos por los juzgados almerienses, la estadística del Consejo General del Poder Judicial recoge la siguiente evolución: 58 en 2023, 83 en 2022, 85 en 2021, 34 en 2020 y 55 en 2019.

La clave a la hora de determinar si es allanamiento o usurpación está en el concepto de “morada”. Si es una ocupación de una vivienda habitada o de una que está vacía sin permiso de los propietarios. La Policía Nacional y la Guardia Civil tienen un protocolo que establece su actuación urgente y perentoria en el caso de allanamiento con el desalojo de inmuebles en base al ordenamiento jurídico siempre que haya denuncia del morador. También actúan en el caso de las usurpaciones de casas, si bien en estos casos en los que no son morada no se puede proceder sin orden de desalojo previa salvo en el momento en el que se comete el delito si se produce con violencia e intimidación. Estos dos tipos de ocupaciones (allanamiento y usurpación) están en retroceso frente a nuevas fórmulas como la inquiokupación asociada a los que dejan de pagar el alquiler o a las viviendas que caen en manos de organizaciones mafiosas que se dedican principalmente al cultivo de marihuana y cuya estadística delictiva no ha dejado de crecer y pone de manifiesto la verdadera dimensión del problema.

Agentes de la Policía Local supervisan el corte de suministros a viviendas okupadas

Sobre las tradicionales, las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado cuentan con los recursos jurídicos necesarios para que intervenir en el momento. Es el caso del allanamiento. Para demostrar que se vive de forma habitual o sólo en periodos puntuales, los agentes abren diligencias de investigación con la denuncia y se valoran los testimonios de vecinos y personas relacionadas con el inmueble, así como que tenga activos todos los suministros (luz, agua y gas) y la apariencia para comprobar que hay señales de actividad: ropa, mobiliario, fotografías... Da igual que los okupas lleven 48 horas o un mes, si entienden que hay un caso de allanamiento se desaloja de inmediato. Las usurpaciones, sin embargo, al no ser morada, se canalizan por la vía judicial. Por ese motivo, son más frecuentes que los allanamientos y cada mes llegan varios casos a la Comisaría de Almería.

Otra de las opciones al alza en la provincia es alquilar un piso y dejar de pagar a los meses, de manera que queda fuera del ámbito de competencias policial, una demanda civil en el marco de un contrato privado de un propietario y su inquilino. En estas situaciones una vivienda puede tardar más de dos años en volver a su legítimo dueño que ha dejado de percibir el pago mensual, ha seguido sufragando los recibos de los suministros básicos y tiene que afrontar costes judiciales y daños en el inmueble que pueden alcanzar los 20.000 euros. La Policía Nacional recomienda buscar respaldo legal y garantías como los seguros de impago y la defensa ante la ocupación antes de comenzar un alquiler. Y una vez que se ha producido la situación dejarlo en manos de la autoridad competente, nunca intervenir con violencia ni cortar los suministros porque podrían incurrir en delito de coacciones.

Ejecuciones hipotecarias en descenso

La otra estadística que ha actualizado recientemente el INE es la de ejecuciones hipotecarias de fincas urbanas y rústicas que se inician e inscriben en los Registros de la Propiedad como consecuencia del impago de las cuotas del préstamo establecido, normalmente a una entidad bancaria. No todos los procesos de ejecución de hipoteca terminan con el lanzamiento de los propietarios, una diligencia específica por la que se desaloja al ocupante del inmueble, porque si se marchan de forma voluntaria no es necesario ejecutar el desahucio. El número de ejecuciones hipotecarias ha caído en la provincia a mínimos históricos y, según los datos del INE, en el pasado año se registraron 695. En la última década no había estado ningún año por debajo del millar. El descenso es de un 40% en relación a 2022 cuando se iniciaron 1.168 ejecuciones hipotecarias y roza el 90% sobre el ejercicio en el que se alcanzó el récord con 6.670 en 2015. Desde ese momento no han dejado de reducirse la cifra de ejecuciones en una tendencia a la baja que sólo tuvo un repunte en 2019 con 3.017. Al año siguiente fueron 1.747 y 1.278 en 2021.

La mayoría de las ejecuciones hipotecarias de Almería se corresponden con vivienda usada. De los procesos de embargo contra 492 inmuebles iniciados en 2023, 439 eran vivienda de segunda mano y 53 de nueva construcción y 376 eran personas físicas y 116 jurídicas. Las causas por impago son mayoritariamente hacia personas físicas, si bien hay ejercicios en los que se da una importante proporción en personas jurídicas. A nivel nacional, durante 2023 se iniciaron 19.270 ejecuciones hipotecarias, un 26,7% menos que en 2022. 18.397 afectaron a fincas urbanas y 873 a rústicas. El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se sitúo en 9.248, cifra un 21% inferior a la del ejercicio anterior y la más baja desde 2020. El periodo comprendido sobre 2005 y 2008 concentró el 49,8% de las ejecuciones hipotecarias que se iniciaron en España en el último año.

Freno a la progresión de las hipotecas

El número de hipotecas constituidas en el último año en la provincia ha experimentado un freno considerable dentro de una tendencia al alza a lo largo de la última década. Los datos que acaba de publicar el Instituto Nacional de Estadística (INE) ponen de manifiesto el leve retroceso experimentado por las hipotecas en Almería relacionado con el encarecimiento de los préstamos por la subida de los tipos de interés en el último año. En 2023 se firmaron 10.124 frente a los 12.666 del ejercicio anterior, cifras muy por encima de las de años anteriores, especialmente del periodo 2014-2016 cuando se quedaron por debajo de las 7.000. Si bien el dato de los últimos años aún queda muy lejos del volumen que se alcanzó a principios de siglo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria (50.860 en 2007, 54.798 en 2006 y 49.579 en 2005), la tendencia de los préstamos bancarios en Almería venía siendo ascendente, con algún leve retroceso como el experimentado el pasado ejercicio.

Habría que remontarse a 2011 para encontrar un número más elevado que el último registro cuando fueron 16.066. Desde ese momento cayeron en picado a valores mínimos y recobraron el pulso a partir de 2017 con 7.555. En 2020 se constituyeron 8.869 hipotecas, 11.872 en 2021, 12.266 en 2022 y 10.124 en 2023. El importe global de los préstamos se mantiene por encima del millón de euros en los tres últimos años, muy lejos de los 6,9 y 7,3 que sumaban las hipotecas que se firmaron en 2007 y 2008 respectivamente. La media de los importes presenta oscilaciones y en el último año se situó en torno a los 105.332 euros frente a los 142.863 de 2020 o 136.369 de 2007. En la serie histórica de 2003-2023 sólo se bajó del millón de euros en los años posteriores a la crisis económica y también en 2018, pero sorprendentemente el número de préstamos siguió creciendo durante el transcurso de la pandemia.

Herencias y donaciones al alza

Los datos de la última actualización sobre transmisiones de derechos de la propiedad publicados por el Instituto Nacional de Estadística ponen de manifiesto que las donaciones y herencias de fincas rústicas y urbanas formalizadas en la provincia de Almería han experimentado un crecimiento considerable en los tres últimos años hasta alcanzar máximos históricos que no se habían contabilizado ni durante la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. La cifra de donaciones y herencias de fincas urbanas supera las 4.000 operaciones en 2021, 2022 y 2023 cuando estaban por debajo de las 2.000 y eran menos de la mitad hace una década: 1.994 en 2014 o 1.889 en 2009. Ocurre lo mismo con las donaciones y herencias de fincas rústicas que han sido 2.613 en 2023, 2.542 en 2022 y 2.630 en 2021, registros muy superiores a los que se han venido contabilizando en la provincia: 1.696 en 2018, 1.761 en 2016, 1.805 en 2013 y 1.957 en 2009.