Economía

Una veintena de fondos rastrean la Costa del Sol en busca de suelos

  • Los expertos constatan la recuperación y advierten de los retos que tiene la aparición de nuevos actores, caso de la Sareb y los inversores internacionales

  • Alertan del "marasmo" legislativo y proponen la posible intervención administrativa para garantizar vivienda en alquiler

José Antonio Pérez, Emilio López, Catalina Madueño, Antonio Méndez, Lorenzo Santana y José Félix Pérez-Peña, en el desayuno informativo.

José Antonio Pérez, Emilio López, Catalina Madueño, Antonio Méndez, Lorenzo Santana y José Félix Pérez-Peña, en el desayuno informativo. / reportaje fotográfico: javier albiñana

El sector inmobiliario a examen. Málaga Hoy reunió en un desayuno informativo patrocinado por Acciona a varios expertos, representantes de la Junta de Andalucía y del empresariado, para tomar el pulso a una industria clave en el desarrollo de la región y que, tras años de crisis, retoma el pulso positivo.

-Grupo Joly (G. J.): Los últimos datos dan muestra de recuperación, con unas 60.000 transacciones hasta el pasado mes de agosto. Todos los indicadores confirman cierto optimismo. ¿Cuáles son los retos hay que plantearse para no caer en errores del pasado?

-Emilio López (E. L.): Podemos decir que el mercado en la costa occidental y Málaga capital despega. Quedan zonas del interior y la costa oriental... Todos fuimos culpables de la crisis. Tenemos que intentar que no se vuelva a repetir. Ahora el promotor está invirtiendo en la compra, está poniendo parte de sus recursos en la promoción, con lo que le va a doler si no sale bien; las entidades financieras exigen que sea viable; la Administración trata de resolver los casos de inseguridad jurídica y trata de volver a tomar ritmo en la tramitación de expedientes.

-G. J.: A ese diagnóstico habría que sumar a quienes son los protagonistas del mercado inmobiliario y donde están los nichos...

-Catalina Madueño (C. M.): La Administración tiene claro su papel, que es propiciar que todos los andaluces puedan acceder a una vivienda digna. Pero no tenemos capacidad real de influencia en el mercado.

-G. J.: Pero en las leyes de suelo sí.

-C. M.: Pero nuestra capacidad de influir no es muy grande. Lo que sí queremos es estar atentos para propiciar que el objetivo de vivienda sea una realidad. Si hay que propiciar que haya más suelos a disposición o que haya más promotores privados para alquiler o compraventa. Estamos trabajando de la mano de Estado para que los planes y las líneas de apoyo sean lo más eficaces posibles.

-E. L.: Una de las cosas que propiciaba que hubiese mucha compraventa eran los beneficios fiscales. Hay que recuperarlos.

-Lorenzo Santana (L. S.): El papel público en la ordenación es necesario para dotar de más seguridad jurídica a un sector que está complicado por el marasmo legislativo. Ahora están a punto de sacar un borrador de modificación de la LOUA; será un punto de partida, aunque creo que vamos tarde. Desde el ámbito privado hemos sido demasiado blandos en hacer esa exigencia. Todos éramos conscientes de que ese marasmo no puede propiciar una recuperación clara y sostenible del mercado. Es muy difícil que los pocos planes que salieron de la crisis se pongan en carga, es difícil la gestión de cualquier instrumento urbanístico porque la legislación sigue siendo un caos. Todo eso sumado hace que la situación sea inestable. Hay real recuperación, se promueven más viviendas, se piden más licencias... Pero la realidad es que tenemos un techo corto porque cuando nos comamos lo que está aquí... Hay que pensar en hacer transformación de ciudad. Eso la legislación actual lo convierte en un imposible.

-José Antonio Pérez (J. A. P.): El sector es muy complicado porque cada uno tiene sus vértices. Si hablamos del mercado del suelo, estamos provocando un monopolio con la propia legislación, pero llevamos 60 años y no se coge el toro por los cuernos. Podemos multiplicar en Málaga por tres la capacidad de construcción, que es multiplicar por tres el empleo, simplemente adecuando la venta de obra nueva con la construcción de obra nueva. Hay una demanda que triplica. Pero para eso necesitamos suelo apto sobre la mesa. España es el Silicom Valley de la construcción. La clave es entender a las personas. El mercado está paralizado en parte por esto. Dinero hay mansalva porque no hay otro destino donde puedan multiplicar sus beneficios.

-José Félix Pérez-Peña (J. F. P.): El mercado ha cambiado radicalmente. Hay un actor fundamental que es la Sareb. Y eso ha entrado en colisión con otro actor, que son los fondos de inversión, que priman la rentabilidad pura y dura del negocio, ya sea para vender tornillos, viviendas o coches. Lo que priman es entrar en un negocio en el que tiene una rentabilidad x y saldrán cuando deje de ser x más 1. Eso compite con el promotor tradicional. Le va a hacer sufrir, porque van a tener que competir por una compra de suelo contra alguien que tiene recursos ilimitados. Málaga tiene detrás del orden de veinte fondos buscando suelo residencial, logístico, oficinas y están muy especializados. Hay peleas por desarrollos en El Limonar o Teatinos, con incrementos de precios de suelo del 20%. Pero habrá que ver cómo se asumen esas 5.000 viviendas en Teatinos o 1.500 en el Limonar. Da un poco de miedo. El principal riesgo es cómo el mercado va a asumir esa cantidad de viviendas con capacidades de ahorro de un 30%.

-E. L.: No sería tan pesimista. Es verdad que puede comprar muy elevado pero al final tiene que vender.

-J. F. P.: Sí y no. Hay muchos inversores que salen a Bolsa y eso hace que tengan que engordar su patrimonio.

-L. S.: Un 20% ha subido el precio de construcción respecto a hace un año.

-J. A. P.: Tenemos un gran problema de crecimiento económico... ¿Dónde están los albañiles, los fontaneros, los encargados...? Hemos pasado de 600.000 viviendas a 50.000 en toda España. ¿Quién aguanta una caída del 90% menos de actividad? La gente se ha dispersado. Eso está en el mercado. Tontos somos si no conseguimos que el máximo capital financiero venda a España porque es nuestra salida de la crisis.

-C. M.: Hay mucha pyme que se ha caído, que se ha marchado y poca que se ha reconvertido. Desde Empleo sé que es un tema que preocupa. Pero la capacidad de la Administración es limitada. Hay incertidumbre sobre lo que ha pasado con esa gente. La clave ahora es que esa demanda que dices que está, dónde esta. La capacidad de respuesta e la Junta irá más a nuevos empleados, porque el que se ha marchado difícilmente dejará esa otra cosa para volver al anterior.

-E. L.: El sector tenía 100.000 trabajadores y ahora entre parados y activos puede haber 60.000 o 65.000.

-J. A. P.: El 90% se ha redistribuido. El 90% son pequeñas promotoras... ¿Quién asume ser administrador único en esa sociedad? ¿Quién se va a dormir teniendo una responsabilidad detrás?

-G. J.: Tema del alquiler. Parece que hay demanda pero no promociones. ¿Los promotores siguen haciendo el mismo tipo de vivienda?

-E. L.: Hay autonomías en las que los precios del alquiler están en sus máximos históricos. No sé si por el alquiler turístico. El promotor tiene que estudiar bien lo que va a hacer en una parcela determinada.

-L. S.: Hablaba José Antonio del doble perfil o triple, pero el mercado libre de vivienda tiene dos componentes: quien no tiene problema de financiación y quien necesita de apoyo. Este segundo se queda constreñido porque la banca recorta este acceso. El otro mercado exige un producto céntrico. Pero ese mercado tiene un recorrido, que puede ser que triplique la oferta existente, pero el mercado grueso nuestro es el que necesita una hipoteca o un alquiler. Un mercado que no está claro porque no hay suelo y porque todos los promotores terminamos buscando a ese perfil.

-J. F. P.: Es verdad que el promotor está orientado a la venta. Pocos se plantean quedarse con un inmueble en patrimonio un tiempo. Hay algunos casos que se están dedicando a alquilar pero son una raya en el agua.

-C. M.: No hay un verdadero mercado de alquiler. En los últimos planes estatales se planteaba como alternativa, porque la mayoría de la gente que tenía una nómina quería comprar. Eso ha cambiado.

-J. F. P.: Porque tampoco hay la figura de promotor patrimonialista. Es verdad que hay más necesidad de alquiler pero este negocio se monta para ganar dinero. Pero ese compromiso a largo plazo es difícil. Venderle a los socios que hay que diluir a más plazo ese beneficio...

-G. J.: Podríamos pensar que hay empresarios que entendieran que ganar dinero es ganar un 4%.

-J.F.P.: Hoy sí. Pero la Administración debía obligar a destinar parte de su promoción al alquiler. No es más regulación sino que sea directa.

-C. M.: Si te beneficias de alguna ayuda pública.

-J. F. P.: O no. Es difícil convencer a empresas de que vas a ganar un 4% en lugar de un 30%. Es distinto el sistema al de la VPO, que tiene poco recorrido porque no hay cliente final. Si hay demanda de alquilar, por qué sigo construyendo vivienda para vender si hay un señor que está pegando a la puerta. Hay por lo menos veinte promociones que en menos de una semana han alquilado 40 o 50 pisos y hay listas de espera.

-J. A. P.: Hay tal segmentación en el mercado... Derecho de superficie del suelo público. En Europa el 80% es alquiler porque el suelo es público y no queda más alternativa.

-C. M.: Vamos a sacar orden de suelo público con derecho de superficie.

-E. L.: Que el promotor quiera ganar cuanto más dinero es lícito. Pero nosotros desde la ACP pedimos que mantengan el estudio inicial a lo largo de la promoción, aunque es difícil que lo cumplan. Pedimos que sean sensatos en la subida de precios. Y tienen que ser sensatos a la hora de comprar un suelo.

-L. S.: Cuando tus números no dan te echas para atrás. Pero es que llega uno con la tabla de Excel...

-J. A. P.: Hay un suelo en el que acaban de plantear derecho preferente de precio futuro de suelo en base al precio final de la vivienda dentro de tres años, es el mercado de futuro de la bolsa a tres años. Si vendo las viviendas a 3.000 euros el metro yo le pagará a usted 1.000 euros por su suelo. ¿Qué haríais como propietarios?

-G. J.: ¿Hay diferencias entre costa e interior o el hecho de que es un entorno bien comunicado hace que dé igual?

-E. L.: Hay diferencias dentro de España. Zonas que no se mueven, otras que sí, caso de Málaga, Sevilla, Córdoba algo... Y las demás no tienen un movimiento claro.

-L. S.: Córdoba es curioso porque es el ejemplo que destroza todo lo que digamos, porque fue la primera que empezó y la primera que se ha parado.

-C. M.: Hablamos de que no se dan hipotecas, pero sí se dan. Me he sentado con la mayoría de los bancos y todos tienen un estocaje importante que vender. En el papel de la crisis los bancos han tenido un papel importante. Antes ibas con una nómina normal y necesitabas 70.000 y el banco te decía que comprase el coche y te daba 120.000.

-J. A. P.: Tengo frustración de 2006. ¿Quién decidió bajar los tipos de interés? ¿Quién diablos decide ahora hacer lo mismo? Ahí está la génesis. La banca coge y suelta dinero. Si me bajas los tipos y me amplias los plazos con un euro me haces rico. Si explotamos los activos con alquileres nos quedamos con la rentabilidad. Un jeque árabe compraría los 25 millones de viviendas de España por 5 billones de euros y todo en alquiler para él. Eso sólo lo permite el sector inmobiliario.

-E. L.: La mentalidad del empresario tiene que cambiar. El promotor lo que ha pensado siempre es hacer vivienda y venderlas, hacer oficina y venderlas. Ahora se ha diversificado.

-J. F. P.: Los pocos que se han salvado de la quema son los que han diversificado. No digo que se intervenga pero sí ver qué solución se le pone porque si no no tendrá fin. El promotor se volverá a arruinar. Los fondos dicen que en cinco años se van, se ha acabado.

-C. M.: El mercado de alquiler es un problema porque no hay vocación, hay pocos edificios dedicados a eso.

-J. A. P.: Un consejo a la Junta. Cambiar todos los planes de vivienda. Todos penalizan. Cuando se montan porcentajes del 30%... Cuando la demanda es la que tiene las necesidades. Son las personas las que necesitan las ayudas no las viviendas.

-L. S.: El problema de la legislación en Andalucía es que ha segmentado tanto el adquiriente que hace imposible que un joven pueda acceder porque es insolvente para la banca. Dos estudios de detalle en un mismo municipio. Uno 18 meses y otro 16 y no veo el momento de aprobación.

-J. A. P.: Estudio de necesidades de la demanda. Es lo que hace falta. Para quien quieres vender... Teniendo eso claro se estructura en sistema productivo.

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