HACE unos años, cuando el precio de las casas estaba artificialmente inflado, se constituyeron hipotecas cuyo valor de tasación, pactado por ambas partes para el caso de subasta judicial por impago de la deuda garantizada, ha resultado ser muy superior al precio de remate que actualmente puede conseguirse en esa subasta, lo que supone que la obligación no ha quedado extinguida porque el precio obtenido no cubre la totalidad de lo adeudado. Esa circunstancia se repite frecuentemente en los difíciles tiempos que estamos sufriendo.

Un famoso auto de la Audiencia Provincial de Navarra de finales de 2010 consideró que, habiéndose adjudicado el banco ejecutante la finca hipotecada por valor inferior al precio de tasación voluntariamente aceptado en la escritura pública de concesión del préstamo hipotecario, el acreedor no podía reclamar posteriormente la parte de capital aún no percibido, aunque sí podía hacerlo en lo referente a los intereses y costas judiciales. Este auto contenía el dato pintoresco de considerar que era moralmente rechazable la alegación del banco acreedor de la mengua del valor de la finca hipotecada, puesto que dicha disminución era directamente achacable a la crisis económica fruto de la mala praxis del sistema financiero del cual formaba parte como protagonista la entidad ejecutante.

La dación en pago consiste en un acuerdo entre el acreedor y el deudor por el que el primero acepta que, en sustitución de la obligación establecida (por ejemplo, una deuda en dinero), el deudor se quede liberado entregando unos bienes. Ese convenio se puede adoptar en la actualidad válidamente, sin que haya precepto alguno que lo impida.

Hace unos días se produjo una intervención del ministro De Guindos en la que anunciaba que el Gobierno impulsará un código de buenas prácticas para que, cuando se acumulen determinadas circunstancias que ahora no vamos a enumerar, las entidades bancarias incluyan voluntariamente una cláusula en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria por la que acepten recibir la vivienda hipotecada en pago total de la deuda (capital e intereses), lo que supone la renuncia por parte de los acreedores a reclamar la diferencia que pudiera producirse cuando el importe de esa deuda sea superior a la suma obtenida en la subasta de la finca hipotecada que se pudiera celebrar.

Ese pacto también se puede introducir en la actualidad, ya que la ley señala: "podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor". Es lo que se viene denominando hipoteca de responsabilidad limitada, que suele estipularse cuando el valor de la finca hipotecada es sensiblemente superior al importe del préstamo garantizado.

La única diferencia que existe entre la propuesta del ministro y el vigente pacto de responsabilidad limitada consiste en que la dación en pago de la vivienda supondría la posibilidad de evitar el procedimiento judicial que en la actualidad hay que tramitar (cabe también la tramitación extrajudicial) para la ejecución de la hipoteca por impago de la obligación garantizada, ahorrándose de esa manera las costas judiciales que puedan devengarse y descargando de trabajo a la Administración de Justicia.

Una medida que no se impone obligatoriamente a las entidades de crédito añade muy poco a lo que actualmente puede hacerse válidamente. Y si se impusiera obligatoriamente, nos tememos que los bancos estudiarán con una lupa todavía más potente que la que vienen utilizando hoy las solicitudes de préstamos hipotecarios y descartarán la concesión en aquellos casos en que la casa ofrecida en garantía no tenga una fácil salida al mercado, circunstancias patrimoniales que acompañarán casi siempre a los supuestos de penuria económica que se pretenden proteger. Si el grifo de los créditos bancarios es muy estrecho en la actualidad, se cerrará todavía más si se impone esta medida porque las entidades de crédito no querrán aumentar sus activos inmobiliarios con casas poco atractivas para los compradores.

En conclusión: la medida sólo será viable cuando la vivienda tenga un valor muy superior al importe de la deuda o cuando se pueda vender con facilidad. Pero, en este último caso, lo más probable es que el deudor utilice esta vía y pague su deuda con el precio obtenido, quedándose con la diferencia.