Bolsas de suelo 'ajenas' a la ciudad para las VPO

  • Los consistorios y la Junta podrán 'sacar' de los PGOU terrenos siempre que la mitad de su edificabilidad sea protegida

El decreto de la Junta que enmienda parcialmente el POTA incluye, en su capítulo tercero, un procedimiento de urgencia para que los ayuntamientos activen suelos para construir viviendas protegidas. Este mecanismo, que consiste en una serie de excepciones sobre la normativa administrativa vigente, busca dar salida a la situación que, sorprendentemente, provocó la propia Junta de Andalucía tras la promulgación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), aprobada en 2002. En su disposición transitoria segunda, esta ley, después corregida de nuevo parcialmente por la normativa de Vivienda Protegida en Andalucía, establecía un plazo de cuatro años a partir del cual los ayuntamientos que no se hubieran adaptado a sus criterios no podrían "aprobar modificaciones de planeamiento general que afectasen a la ordenación estructural, dotaciones y equipamientos" de una ciudad. Esta orden implicaba la paralización de facto de buena parte de la gestión urbanística en Andalucía a partir de diciembre de 2006 -cuando se cumplió el plazo oficial-, ya que tan sólo una mínima parte de consistorios se adaptaron a tiempo a la LOUA.

Se llegaba así a un callejón sin salida: la Junta obligaba a los ayuntamientos a acogerse a la nueva legislación, que no ha dejado de enmendar desde su promulgación, so riesgo de detener por completo sus proyectos de crecimiento. Pero, al mismo tiempo, les reclamaba suelos para impulsar la construcción de VPO. Terrenos que los consistorios sencillamente no podían liberar al carecer de documentos urbanísticos legales. La promesa electoral del PSOE de impulsar la construcción de pisos protegidos, hecha a raíz de los comicios autonómicos, peligraba. No tenía, físicamente hablando, dónde hacerse cierta.

De ahí que el decreto publicado en el BOJA regule con profusión, y de forma urgente, como debe realizarse la tramitación de las reservas de suelo (impulsadas por los ayuntamientos, pero también por la propia Junta) para construir VPO al margen de los planes generales. Esta fórmula es, paradójicamente, problemática porque viene a convertir las bolsas de suelo residencial protegido en hechos exógenos al marco global de la ciudad -tarea de los planes generales-, lo que puede dar lugar a todo tipo de problemas, además de volver, conceptualmente hablando, a la filosofía de los antiguos planes Actur de la época franquista, lo que supone, de forma tácita, cierto cuestionamiento sobre el propio planeamiento urbanístico. Un ejemplo de libro: la Isla de la Cartuja de Sevilla, planteada en su día como una bolsa de suelo ajena a la ciudad, circunstancia que, todavía hoy, da lugar a importantes y graves problemas de integración urbanística.

La nueva regulación establece que tanto los consistorios como la Junta destinarán a este régimen residencial de vivienda protegida un mínimo del 50 por ciento de toda la edificabilidad, o de todas las viviendas, que se hagan en las reservas de suelo ajenas al PGOU. Este porcentaje supera los índices de la ley del suelo estatal, aprobada en esta legislatura. Su consolidación pretende garantizar no sólo que los pisos sociales se construyan, sino que su vía administrativa no sea usada como recurso para implantar otras modalidades residenciales en estas zonas, aunque sí, indirectamente, en el ámbito global de la ciudad. A este respecto hay que tener en cuenta el contexto actual, en el que algunos promotores privados demandan una mayor flexibilización de los criterios de VPO -en especial en lo que se refiere a la densidad residencial y a los módulos- que les permita construir más que ahora y a un precio por metro cuadrado superior al actual, lo que incrementaría su margen empresarial y convertiría las nuevas VPO en pisos algo más caros, probablemente a precios similares a los que tenían en algunas urbes ciertas promociones de antiguas viviendas libres.

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