Mercado inmobiliario · Las ejecuciones hipotecarias serán autorizadas por un mínimo del 60% del valor de tasación

Notarios al rescate del hipotecado

  • Una circular del Colegio General del Notariado impide por primera vez en E·spaña que los bancos puedan recuperar un piso hipotecado por apenas un euro a través de los procesos de ejecución extrajudiciales.

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Escena: un ciudadano logra firmar una hipoteca con la entidad financiera equis. El papeleo incluirá por defecto una cláusula en la que quizás el hipotecado no repare inicialmente. Equis se reserva la opción de acudir a una ejecución extrajudicial en caso de impago. Desde que arrancase la crisis, el recurso a esta vía se ha multiplicado por una razón muy simple: los bancos o cajas podían recuperar sus pisos -sin renunciar a la deuda viva- por apenas un euro. Hasta ahora.

El sistema era el siguiente. La ejecución extrajudicial implica la celebración de hasta tres subastas de adjudicación del inmueble que ya no se puede pagar. En la primera, se lo queda quien ofrezca el 100% del valor de tasación. En la segunda, quien alcance el 70%. Y en la tercera... como el reglamento de la Ley Hipotecaria no contempla mínimos, la puja era posible a partir de un euro.

Tras diversas reuniones con la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), los notarios, parte esencial en este asunto, han decidido actuar. Lo hicieron primero en Cataluña, donde se recomendó establecer el umbral mínimo en el 60% para la tercera subasta. Y repitieron después en Madrid, para toda España y con efectos mucho más vinculantes que una mera sugerencia porque las circulares del Consejo General del Notariado son de obligada observación. El pasado lunes, y a falta de previsión legal, esta institución decidía inclinarse por el umbral mencionado y lo hacía para adaptar los procesos "a la actual situación de crisis y sobreendeudamiento de las familias españolas".

"Entendemos que aplicar ese 60% es apoyarse en el espíritu de la norma y en los principios constitucionales del derecho a la vivienda y a la dignidad de la persona", explica el actual presidente del Consejo, Manuel López Pardiñas. El siguiente paso es que el Ministerio de Justicia, con el que ya ha habido contactos, reforme la ley para recoger una previsión que, no obstante, tendrá impacto desde ya. "Afecta a todos los procesos en marcha, incluso a aquellos en los que se han celebrado dos subastas y sólo falta la tercera", aclara Eva Corredoira, portavoz de la PAH.

La vía judicial aún es muy mayoritaria en el país. En 2010, por ejemplo, se contaban 1.200 procesos extrajudiciales por 93.000 ante los tribunales. "Subieron con el comienzo de la crisis y ahora se han estabilizado, pero en cualquier caso representan poco más de un 1% del total", explica López Pardiñas. La principal diferencia entre una y otra elección era que ante el juez ya se respetaba ese suelo del 60%. Para el deudor había otra ventaja: los plazos, 1-2 años en sede judicial frente a 3-4 meses. Un periodo más extenso permite pensar en distintas opciones para salvar los muebles con algo más de calma. El procedimiento extrajudicial ofrece también dos caras. Por una parte, ahorra al afectado las costas judiciales. Por otra, le obliga, si lo necesita, a contratar a un abogado que el Estado le garantizaría de oficio si optase por los tribunales.

¿Y qué opina el sector financiero? La Asociación Española de la Banca (AEB), a través de una portavoz, apenas se moja: "El establecimiento de un precio mínimo del 60% en las terceras rondas de las ejecuciones extrajudiciales de hipotecas a través de una circular del Colegio General del Notariado nos parece coherente con la línea adoptada por el legislador, que ya ha introducido este cambio en el régimen de la subasta judicial". López Pardiñas aporta algún dato más: "Estoy seguro de que la banca sabe que la situación es problemática. Yo no dudo de la seriedad de sus rectores, que estarán dispuestos a buscar soluciones viables asumiendo una cuota de sacrificio. Otra cosa es que los medios estén al tanto de ello".

En su circular, los notarios avanzan que propondrán a Justicia, el departamento que gestiona Alberto Ruiz Gallardón, medidas adicionales "de desarrollo de la normativa concursal que permitan tratar adecuadamente el sobreendeudamiento de los ciudadanos". La legislación nacional se centra en las personas jurídicas sin prestar atención a las físicas. "Francia y Alemania cuentan con disposiciones de relajación" en este ámbito, apunta López Pardiñas. Los franceses prevén comisiones que establecen planes de viabilidad para el individuo, determinan quién cobra primero según su capacidad de pago y hasta admiten reducciones de créditos.

La otra asignatura pendiente es la dación en pago, que consiste en entregar el inmueble y resolver así la hipoteca sin cargas posteriores. Corredoira recuerda que algunas sentencias avalan ya esta posibilidad, aunque el presidente del Consejo General del Notariado se muestra más prudente con su universalización. A pesar de que se trata de un pacto permitido por la Ley Hipotecaria, "es un tema extraordinariamente delicado porque el propio sistema de hipotecas es complejo. Esta salida puede generar impactos negativos en los balances de las entidades financieras y además encarecería el crédito". 

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